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Entenda a Locação de Imóveis Urbanos no Projeto de Lei nº 1.179/20, projeto encaminhado à sanção presidencial

Confira como as mudanças atingem locatários e locadores

O Senado rejeitou, na última terça-feira (19/05), o Substitutivo da Câmara dos Deputados ao Projeto de Lei nº 1.179/20, de modo que seguirá agora para a sanção presidencial o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (Projeto de Lei nº 1179/20), aprovado pelo Senado no início de abril, em que institui normas de caráter transitório e emergencial para a regulação de relações jurídicas de Direito Privado, como contratos, locação, direito de família e relações de consumo, no período da pandemia de COVID-19.

Vale recordar que dentre os doze capítulos da proposição destacava-se o Capítulo VI (“Das Locações de Imóveis Urbanos”) formado pelo art. 9º e parágrafos, 1º e 2º e pelo art. 10º, parágrafos 1º, 2º e 3º, os quais vedavam, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, mas garantindo ao locador a retomada do imóvel nas hipóteses de uso próprio ou de familiar, bem como nos casos de obras públicas ou de locação profissional. Asseguravam, ainda, que locatários que comprovassem ter sofrido perda ou redução de remuneração parcelassem os aluguéis com vencimento desde 20 de março de 2020 até 31 de outubro de 2020, por meio de parcelas com valor correspondente a 20% dos aluguéis vencidos.

Essas disposições sofreram inúmeras e severas críticas, tanto da sociedade como de diversos senadores, o que se constata pelo oferecimento de 14 Emendas[1] especificamente sobre esse tema da locação de imóveis urbanos.

Como consequência, o texto aprovado e que segue para a sanção presidencial acabou sofrendo sensíveis modificações, sendo extirpados o parágrafo 2º do art. 9º e art. 10º e todos os seus parágrafos, e modificada a redação do caput do art. 9º para especificar as hipóteses de aplicação, remetendo expressamente aos incisos pertinentes do art. 59, § 1º, da Lei de Locações, e modificando a data de vigência dessa vedação.

As divergências ideológicas também se fizeram presentes nos debates do referido Projeto de Lei perante a Câmara dos Deputados. Enquanto alguns deputados lembraram que há pessoas que têm como única fonte de renda alugueis de imóvel locado[2], outros pontuaram que se deve proteger a população menos favorecida economicamente, e evitar o problema social que poderia advir de se despejar locatários em um momento de crise sanitária em que as organizações de saúde prescrevem que as pessoas permaneçam em suas residências para efetividade do isolamento social[3].

Então como ficou o Projeto de Lei nº 1179/20 quanto à locação de imóveis urbanos?

Restou mantida a previsão de suspensão da concessão de liminares, até o dia 30 de outubro de 2020, nas ações de despejo ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, que tenham por fundamento:

  • atraso de aluguel
  • ausência de nova garantia
  • extinção de contrato de trabalho cuja ocupação do imóvel seja relacionada com o emprego
  • extinção do contrato de locação (em relação ao despejo do sublocatário)
  • fim do prazo de desocupação
  • término do prazo da locação não residencial e falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento.

Porém, não estão abarcadas nessa vedação as hipóteses de retomada para uso do proprietário, seu companheiro ou dependente, para a realização de obras aprovadas pelo poder Público e na locações de temporada.

Foi corrigida a data de 31/12/2020, que constava incialmente como marco final para a suspensão da concessão de liminares de despejo, adequando-a com a data eleita pelo Projeto de Lei como o provável termo final do período excepcional causado pela pandemia, qual seja, 30/10/2020, e que consta em diversos dispositivos legais do referido PL nº 1179/20.

Locação de imóveis urbanos. Crédito: divulgação

Como se percebe, a preocupação do legislador residiu em que a vedação à concessão de liminar de despejo somente tivesse lugar nas hipóteses em que houvesse conexão, ainda que indireta, com os impactos da pandemia. Também se preocupou o legislador em vedar apenas a concessão de liminar, o que difere de proibição do despejo após a data de 30/10/2020.

De toda sorte, é inegável que o Locador tomou certos riscos quanto à garantia exigida e ao perfil do seu locatário na premissa de que a Lei lhe garantia a possibilidade de obtenção de liminar do despejo já no primeiro inadimplemento. Tais riscos foram, obviamente, aumentados por essa mudança legislativa, aplicável aos contratos já em curso.

Leia: Sancionada com vetos a lei que trata da suspensão dos contratos de trabalho e da redução de salários e de jornada

Há, ainda, um questionamento a se fazer quando se pensa no Locatário: se o Projeto de Lei pretendia proteger do despejo a população menos favorecida economicamente que seria atingida pelos graves efeitos econômicos da pandemia, não se estaria deixando sem proteção os milhares de locatários que poderão ser despejados em razão de decisões definitivas cujo cumprimento ocorra nesse período compreendido entre 20/03/20 e 20/10/20? Poderia se dizer que há isonomia no tratamento?

Parece-nos que somente a suspensão de despejos definitivos e reintegrações de posse durante o momento da pandemia é que traria a proteção desejada pelo legislador, como já passa a decidir alguns Tribunais de nosso País.[4] 

Boas notícias

Outra boa notícia para os Locadores é que foi extirpado do Projeto de Lei o art. 10º, parágrafos 1º, 2º e 3º, que assegurava o parcelamento de aluguéis com vencimento desde 20 de março de 2020 até 31 de outubro de 2020, por meio de parcelas com valor correspondente a 20% dos aluguéis vencidos. Várias foram as emendas, ainda no Senado, que levaram à essa supressão, tendo como ideia central deixar para as negociações livres entre as partes a solução de tais questões, o que, se antevê, inundará o Poder Judiciário com ações para a revisão dos contratos pela imprevisibilidade e pela desproporcionalidade da prestação devida.


[1] Emendas nºs   2, 3, 16, 28, 32, 37, 38, 39, 42, 68, 76, 81, 86, 88.

[2] “(…) é uma questão que eu sei que vai ter muitas ações na Justiça, mas temos que ver a situação da viúva que tem uma casa ou um apartamento e vive daquele aluguel (…) a proibição de liminar de despejo vai fomentar a inadimplência.” (HILDO ROCHA – Bloco/MDB – MA);

“(…) nós temos que colocar na balança o equilíbrio dessas relações. Setenta por cento das pessoas que alugam imóveis têm esses imóveis ou um único imóvel como única fonte de renda. Ao abrir esse precedente, nós podemos estar, no velho jargão, cobrindo a cabeça e descobrindo o pé. Resolve-se uma parte de um problema e cria-se um outro problema” (JOICE HASSELMANN – PSL – SP)

[3]Vejam, não há sentido ocorrer despejo nesse período, já que estamos pedindo que a população pratique o distanciamento, o isolamento social” (PAULO TEIXEIRA – PT/SP)

É importante proteger as famílias. E são milhões de famílias no Brasil que moram em casas, apartamentos, enfim, em moradias simples, alugadas (…) para proteger a vida dessas pessoas durante a pandemia (…) São 11,7 milhões de famílias que receberam aluguéis contra 1,5 bilhão de famílias, aproximadamente, que tiveram gastos com aluguel. Portanto, há muitos mais brasileiros, cerca de sete, oito vezes mais, que vivem em apartamentos ou casas alugadas do que aqueles que recebem esses aluguéis. Então, se aqui há que se buscar um equilíbrio, é importante buscar um equilíbrio que proteja o máximo de pessoas.” (ALESSANDRO MOLON – PSB/RJ)

[4] É o que se infere das seguintes decisões:

Considerando que a Organização Mundial de Saúde (OMS) classificou como pandemia a doença causada pelo Novo Coronavírus e a dificuldade que a população vem enfrentando em virtude do desemprego causado pelo Covid-19, torna-se arbitrária a concessão de medida liminar de despejo nessa situação de vulnerabilidade. A vulnerabilidade nesta conjuntura é tamanha a ponto de existir um Projeto de Lei de n°936/20 que altera a Lei do Inquilinato para impedir a execução de ações de desocupação de imóveis urbanos, residenciais ou não, enquanto durarem as medidas de enfrentamento da pandemia de Covid-19 no País.” (Ação de despejo n.º 0800993-23.2020.8.18.0037 – Vara Única da Comarca de Amarante/PI)

A pandemia declarada pela Organização Mundial de Saúde (OMS) é fato notório. A possibilidade, ao menos em tese, de suspensão do curso do processo principal, na forma do art. 313, incisos III e VI, do CPC, deve ser considerada, sobretudo diante da dificuldade de implementação prática da medida de desocupação decorrente da suspensão das atividades econômicas provocada pelas medidas de isolamento social.” (TJDF, Agravo de Instrumento nº 0706776-08.2020.8.07.0000, 3ª Turma Cível, relator Des. Alvaro Ciarlini)

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