{"id":39104,"date":"2025-08-27T11:17:10","date_gmt":"2025-08-27T14:17:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.siqueiracastro.com.br\/noticias\/?p=39104"},"modified":"2026-03-05T13:55:49","modified_gmt":"2026-03-05T16:55:49","slug":"newsletter-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.siqueiracastro.com.br\/noticias\/newsletter-imobiliario\/","title":{"rendered":"Newsletter | Imobili\u00e1rio (Agosto\/2025)"},"content":{"rendered":"\n

Hotel no Gonzaga, em Santos, construiu dois andares irregulares e ter\u00e1 que demoli-los<\/strong><\/a><\/h2>\n\n\n\n

O Atl\u00e2ntico Golden Hotel, localizado na Rua Jorge Tibiri\u00e7\u00e1, no bairro Gonzaga, em Santos, n\u00e3o obteve \u00eaxito no pedido de regulariza\u00e7\u00e3o da amplia\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

A Prefeitura havia multado o empreendimento e intimado para a demoli\u00e7\u00e3o das \u00e1reas ampliadas, referente a constru\u00e7\u00e3o de 2 andares sem as devidas licen\u00e7as. <\/p>\n\n\n\n

Em 13 de mar\u00e7o, o Hotel foi intimado para apresentar o Laudo T\u00e9cnico que atestava estabilidade estrutural da edifica\u00e7\u00e3o conforme Lei n\u00ba 441\/2001 (Institui a autovistoria das edifica\u00e7\u00f5es n\u00e3o unifamiliares e dos seus elementos que estejam sobre logradouros p\u00fablicos).  <\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o obstante o Laudo ter sido entregue no prazo legal, o pedido de legaliza\u00e7\u00e3o da obra foi indeferido pela Prefeitura, porque a intima\u00e7\u00e3o exigia a regulariza\u00e7\u00e3o da obra. <\/p>\n\n\n\n

A Planta originalmente aprovada pela Prefeitura previa esses dois andares, mas com \u00e1rea menor do que as que foram constru\u00eddas, raz\u00e3o pela qual o im\u00f3vel est\u00e1 irregular. <\/p>\n\n\n\n

O Minist\u00e9rio P\u00fablico de S\u00e3o Paulo acompanha o caso e apura, inclusive, eventual omiss\u00e3o do Munic\u00edpio do poder de fiscaliza\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que n\u00e3o poderia ocorrer autoriza\u00e7\u00e3o em desacordo com a legisla\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

Caber\u00e1 ao Munic\u00edpio adotar as medidas judiciais para o desfazimento da obra, caso n\u00e3o seja desfeita.  <\/p>\n\n\n\n

Registre-se assim a import\u00e2ncia de se obter todas as aprova\u00e7\u00f5es e licen\u00e7as junto aos \u00f3rg\u00e3os competentes com o objetivo de assegurar que a constru\u00e7\u00e3o est\u00e1 de acordo com as normas t\u00e9cnicas de seguran\u00e7a e de uso do solo.  <\/p>\n\n\n\n

Tal provid\u00eancia evita preju\u00edzos futuros: desabamentos, demoli\u00e7\u00f5es, infiltra\u00e7\u00f5es ou falhas diversas que inclusive podem por em risco a vida das pessoas. Al\u00e9m de multas e penalidades diversas para regulariza\u00e7\u00e3o.  <\/p>\n\n\n\n

Manter o im\u00f3vel regular pode valorizar o im\u00f3vel e permitir a venda com maior facilidade ou a concess\u00e3o de garantias diversas, conferindo maior seguran\u00e7a ao patrim\u00f4nio.  <\/p>\n\n\n\n

Fonte: A TRIBUNA<\/a><\/p>\n\n\n\n

Justi\u00e7a determina reintegra\u00e7\u00e3o de posse em \u00e1rea ocupada por 70 fam\u00edlias no Mato Grosso<\/strong><\/a><\/h2>\n\n\n\n

Um grupo de 70 fam\u00edlias dever\u00e1 deixar a \u00e1rea de 2,4 hectares de uma fazenda localizada no Distrito de Filad\u00e9lfia, em Ju\u00edna, a 737 km de Cuiab\u00e1, onde vivem desde 2.011. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Isto porque, a ju\u00edza Adriana Sant\u2019Anna Coningham, da 2\u00aa Vara C\u00edvel Especializada em Direito Agr\u00e1rio de Cuiab\u00e1 considerou os danos ambientais causados pelo grupo em \u00e1reas de Floresta Amaz\u00f4nica como um dos principais fatores para fundamentar a decis\u00e3o proferida em 26.06.25. <\/p>\n\n\n\n

Restou esclarecido que apesar do assentamento estar baseado no extrativismo e manejo florestal, a ocupa\u00e7\u00e3o resultou em degrada\u00e7\u00e3o ambiental.  <\/p>\n\n\n\n

A Associa\u00e7\u00e3o Nova Uni\u00e3o, que representa as fam\u00edlias, informou que no in\u00edcio da ocupa\u00e7\u00e3o os moradores se dedicam a cultivar arroz, cacau, feij\u00e3o e mandioca. Atualmente, a maioria se dedica \u00e0 pecu\u00e1ria e produ\u00e7\u00e3o de leite. <\/p>\n\n\n\n

A ju\u00edza manteve o entendimento de que as fam\u00edlias n\u00e3o cumpriram a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e destacou a import\u00e2ncia de preserva\u00e7\u00e3o ambiental da regi\u00e3o amaz\u00f4nica, n\u00e3o sendo poss\u00edvel reconhecer a posse.  <\/p>\n\n\n\n

A preserva\u00e7\u00e3o constitui forma qualificada de explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica.  <\/p>\n\n\n\n

Fonte: G1<\/a><\/p>\n\n\n\n

Invent\u00e1rio e partilha extrajudicial. Abertura de matr\u00edcula. Transcri\u00e7\u00e3o \u2013 descri\u00e7\u00e3o prec\u00e1ria \u2013 retifica\u00e7\u00e3o. Continuidade. Especialidade objetiva<\/strong><\/a><\/h2>\n\n\n\n

Trata-se de pedido de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida registral para abertura de matr\u00edcula, sem retifica\u00e7\u00e3o da descri\u00e7\u00e3o de \u00e1rea prec\u00e1ria.  <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

O Requerente, propriet\u00e1rio de um lote de terreno, promoveu o pedido de abertura de matr\u00edcula com base na escritura p\u00fablica de invent\u00e1rio e partilha de bens.  <\/p>\n\n\n\n

O Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis negou o pedido, em raz\u00e3o da necessidade de pr\u00e9via retifica\u00e7\u00e3o da descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n

O ac\u00f3rd\u00e3o esclareceu duas quest\u00f5es que estavam em discuss\u00e3o:  <\/p>\n\n\n\n

1 \u2013 se a descri\u00e7\u00e3o contida na transcri\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria \u00e9 suficiente para a abertura de matr\u00edcula, sem a necessidade de retifica\u00e7\u00e3o:  <\/p>\n\n\n\n

A descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel constante da Transcri\u00e7\u00e3o n\u00e3o atende aos requisitos do artigo 176, par\u00e1grafo 1, inciso II, \u20183\u2019, \u2018b\u2019 da Lei n\u00ba 6.015\/73 (Lei de Registros P\u00fablicos), faltando precis\u00e3o na delimita\u00e7\u00e3o perimetral e atualiza\u00e7\u00e3o dos marcos f\u00edsicos. <\/p>\n\n\n\n

A necessidade de retifica\u00e7\u00e3o decorre da especialidade objetiva (descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel) e subjetiva (identifica\u00e7\u00e3o dos titulares) e da continuidade registral, que exigem perfeita caracteriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e identifica\u00e7\u00e3o dos titulares, de acordo com o disposto no artigo 196 da Lei de Registros P\u00fablicos. <\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, restou demonstrado que \u00e9 imprescind\u00edvel a apresenta\u00e7\u00e3o de memorial descritivo atualizado e demais requisitos t\u00e9cnicos para possibilitar posterior a abertura de matr\u00edcula do lote.  <\/p>\n\n\n\n

2 \u2013 se a exig\u00eancia de retifica\u00e7\u00e3o fere o princ\u00edpio da isonomia entre os cond\u00f4minos: <\/p>\n\n\n\n

O princ\u00edpio da isonomia entre os cond\u00f4minos invocado pelo propriet\u00e1rio pretende que sejam adotadas medidas id\u00eanticas para mesma situa\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que 5 dos 8 lotes integrantes do mesmo condom\u00ednio teriam tido as matr\u00edculas abertas, com base nas transcri\u00e7\u00f5es origin\u00e1rias, sem a necessidade de retifica\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

O Tribunal de Justi\u00e7a do Paran\u00e1 esclareceu que o im\u00f3vel n\u00e3o se enquadra no regime condominial disciplinado pela Lei n\u00ba 4.591\/64 (Lei de condom\u00ednio em edifica\u00e7\u00f5es e incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias), mas de condom\u00ednio comum, no qual as \u00e1reas pertencentes aos copropriet\u00e1rios encontram-se definidas em car\u00e1ter pr\u00f3-indiviso, o que evidencia a necessidade de pr\u00e9via e adequada individualiza\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o ideal, inclusive de modo a resguardar os direitos dos demais copropriet\u00e1rios. <\/p>\n\n\n\n

Nesse contexto, se faz obrigat\u00f3rio a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e delimita\u00e7\u00e3o precisa da linha perimetral, refer\u00eancia de marcos f\u00edsicos que merecem ser atualizados. <\/p>\n\n\n\n

Importante mencionar que o im\u00f3vel individualizado deve respeitar o princ\u00edpio da continuidade, por\u00e9m o registro anterior n\u00e3o cont\u00e9m elementos suficientes referente \u00e0 descri\u00e7\u00e3o (especialidade objetiva) e quanto \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o de seus titulares (especialidade subjetiva)  <\/p>\n\n\n\n

A retifica\u00e7\u00e3o da Transcri\u00e7\u00e3o, com a finalidade de promover a correta identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, \u00e9 requisito indispens\u00e1vel para a abertura de matr\u00edcula pr\u00f3pria, de acordo com o disposto no artigo 196 da Lei de Registros P\u00fablicos.  <\/p>\n\n\n\n

Artigo 196. A matr\u00edcula ser\u00e1 feita \u00e0 vista dos elementos constantes do t\u00edtulo apresentado e do registro anterior que constar do pr\u00f3prio cart\u00f3rio. <\/em> <\/p>\n\n\n\n

O Tribunal de Justi\u00e7a do Paran\u00e1 manteve a decis\u00e3o do Registrador Imobili\u00e1rio para realizar pr\u00e9via retifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel diante da necessidade de certeza quanto \u00e0 localiza\u00e7\u00e3o e identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, para posteriormente proceder o registro do invent\u00e1rio e partilha.  <\/p>\n\n\n\n

Processo n\u00ba 0001554-57.2024.8.16.0179 <\/p>\n\n\n\n

STJ decide que teoria do adimplemento substancial n\u00e3o respalda adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria<\/strong><\/a><\/h2>\n\n\n\n

Trata-se de Recurso Especial que discute a possibilidade de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, considerando a exist\u00eancia de saldo devedor j\u00e1 prescrito e a Teoria do Adimplemento Substancial.  <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Em 20.05.2022, um casal ajuizou a\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria de prescri\u00e7\u00e3o cumulada com pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria em face de um Empreendimento.  <\/p>\n\n\n\n

Isto porque em 30.12.2007 o casal teria celebrado promessa de compra e venda de lote urbano a ser pago de forma parcelada. <\/p>\n\n\n\n

Foi pago 81,77% do contrato. O vencimento da \u00faltima parcela foi em dezembro de 2.011. <\/p>\n\n\n\n

O Empreendimento n\u00e3o procedeu a cobran\u00e7a das parcelas n\u00e3o pagas. <\/p>\n\n\n\n

O casal reside no im\u00f3vel.  <\/p>\n\n\n\n

A senten\u00e7a de primeiro grau deu provimento ao pedido do casal para reconhecer a prescri\u00e7\u00e3o da pretens\u00e3o de cobran\u00e7a do saldo devedor do contrato firmado entre as partes e determinar a transmiss\u00e3o da propriedade ao casal, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa di\u00e1ria.  <\/p>\n\n\n\n

O Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo reformou parcialmente a senten\u00e7a, para apesar manter o reconhecer a prescri\u00e7\u00e3o da pretens\u00e3o de cobrar as parcelas faltantes, n\u00e3o reconheceu a extin\u00e7\u00e3o da obriga\u00e7\u00e3o, sendo que o pagamento do pre\u00e7o do contrato \u00e9 requisito para a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.  <\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, o pedido de obriga\u00e7\u00e3o de fazer, ou seja, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria foi negada.  <\/p>\n\n\n\n

O casal interp\u00f4s Recurso Especial e a Terceira Turma do Superior manteve a decis\u00e3o, sob os seguintes argumentos:  <\/p>\n\n\n\n

1 \u2013 dos requisitos para adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria:  <\/p>\n\n\n\n

A a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria tem por objetivo \u201ca constitui\u00e7\u00e3o de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transfer\u00eancia da propriedade ao promitente comprador ap\u00f3s a quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o<\/strong>\u201d (REsp n 1.489.565\/DF, Terceira Turma, DJe 18\/12\/2017).  <\/p>\n\n\n\n

O direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria depende da presen\u00e7a dos seguintes requisitos: (i) pagamento integral do pre\u00e7o acordado; (ii) o contrato preliminar deve conter todos os elementos necess\u00e1rios \u00e0 convers\u00e3o em contrato definitivo; (iii) recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva do im\u00f3vel e (iv) inexist\u00eancia de direito de arrependimento.  <\/p>\n\n\n\n

2 \u2013 da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria em face da prescri\u00e7\u00e3o das parcelas que perfazem o saldo devedor e da teoria do adimplemento substancial:  <\/p>\n\n\n\n

O exerc\u00edcio do direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pelo promitente comprador est\u00e1 condicionado \u00e0 quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o.  <\/p>\n\n\n\n

A prescri\u00e7\u00e3o das parcelas inadimplidas, n\u00e3o tem o cond\u00e3o de ensejar o reconhecimento da inexist\u00eancia da d\u00edvida e a quita\u00e7\u00e3o do saldo devedor.  <\/p>\n\n\n\n

A teoria do adimplemento substancial tem o objetivo de impedir que o credor resolva a rela\u00e7\u00e3o contratual em raz\u00e3o do inadimplemento de \u00ednfima parcela da obriga\u00e7\u00e3o. \u00c9 decorr\u00eancia da boa-f\u00e9 objetiva que deve nortear as rela\u00e7\u00f5es negociais, buscando assegurar a preserva\u00e7\u00e3o do contrato quando a parcela do inadimplemento se mostra desprez\u00edvel em rela\u00e7\u00e3o ao valor pago.  <\/p>\n\n\n\n

Nesse sentido, o inadimplemento de um n\u00famero reduzido de parcelas decorrentes do compromisso de compra e venda de bem im\u00f3vel, pode, ao menos por hip\u00f3tese, cogitar a aplica\u00e7\u00e3o da teoria do adimplemento substancial, exigindo que o vendedor seja obrigado a ajuizar a\u00e7\u00e3o visando a resolu\u00e7\u00e3o do contrato. O que n\u00e3o altera o fato de que n\u00e3o houve quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o pelo comprador.  <\/p>\n\n\n\n

E ainda, os efeitos da teoria do adimplemento substancial poderiam ser catastr\u00f3ficos, uma vez que incentivaria o inadimplemento das \u00faltimas parcelas contratuais e permitiria ao comprador obter a regulariza\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel sem a quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o. Esta situa\u00e7\u00e3o \u00e9 incompat\u00edvel com a boa-f\u00e9 contratual.  <\/p>\n\n\n\n

Caberia ao casal a celebra\u00e7\u00e3o de acordo para outorga de escritura definitiva ou ajuizamento de a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o, se presentes os requisitos exigidos para o reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva.  <\/p>\n\n\n\n

Recurso Especial n\u00ba 2.207.433-SP <\/p>\n\n\n\n

Tribunal de Justi\u00e7a de Santa Catarina limita usucapi\u00e3o<\/strong><\/a><\/h2>\n\n\n\n

Um casal pretendeu a regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade do seu im\u00f3vel por meio de a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o ordin\u00e1ria.  <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

O juiz de primeira inst\u00e2ncia constatou que a \u00e1rea objeto da a\u00e7\u00e3o estava inserida em uma \u00e1rea maior de propriedade dos r\u00e9us, regularmente registrada e que mantinha com os autores contrato de compra e venda em vigor, o que denunciava a natureza derivada da propriedade e inviabilizava a usucapi\u00e3o, raz\u00e3o pela qual extinguiu o processo, sem an\u00e1lise do m\u00e9rito, ante a falta de interesse de agir. <\/p>\n\n\n\n

Os autores interpuseram recurso de apela\u00e7\u00e3o, sob argumento de que est\u00e3o na posse do im\u00f3vel h\u00e1 mais de 10 (dez) anos, sem oposi\u00e7\u00e3o e que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel a regulariza\u00e7\u00e3o administrativa do im\u00f3vel, sem o desmembramento da \u00e1rea. <\/p>\n\n\n\n

O Tribunal de Justi\u00e7a de Santa Catarina negou provimento ao recurso de apela\u00e7\u00e3o dos autores, sob os seguintes argumentos:  <\/p>\n\n\n\n

Os autores n\u00e3o demonstraram dificuldade na solu\u00e7\u00e3o administrativa, apenas e t\u00e3o somente que o pedido decorre da simples falta de desmembramento do im\u00f3vel que pretendem usucapir.  <\/p>\n\n\n\n

A dificuldade deveria estar fundamentada na incapacidade de ser resolvida pelo uso de outros meios jur\u00eddicos adequados. <\/p>\n\n\n\n

\u00c9 poss\u00edvel a usucapi\u00e3o ser instru\u00eddo com documento que demonstra a exist\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica com o titular registral, mas deve faltar ao t\u00edtulo algum requisito formal ou intr\u00ednseco que n\u00e3o permita que produza efeito jur\u00eddico.  <\/p>\n\n\n\n

Ademais, no caso em tela, o desmembramento da \u00e1rea \u00e9 um requisito administrativo que visa atender a legisla\u00e7\u00e3o local, como o plano diretor, as normas de uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo e as regras ambientais.  <\/p>\n\n\n\n

O STJ j\u00e1 definiu que a falta de registro (ou de matr\u00edcula) n\u00e3o impede de forma alguma o pedido de usucapi\u00e3o, pois o registro n\u00e3o constitui requisito a essa esp\u00e9cie de pretens\u00e3o, que tem g\u00eanese constitucional e requisitos espec\u00edficos.  <\/p>\n\n\n\n

Importante esclarecer que a a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o n\u00e3o deve ser utilizada para evitar custos tribut\u00e1rios, como o ITBI (Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis), custas de cart\u00f3rios ou qualquer outra dificuldade na regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade, sob pena de desvirtuar sua finalidade.  <\/p>\n\n\n\n

Incidente de Resolu\u00e7\u00e3o de Demandas Repetitivas n\u00ba 5061611-54.2022.8.24.0000 (TJSC) <\/p>\n\n\n\n

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Hotel no Gonzaga, em Santos, construiu dois andares irregulares e ter\u00e1 que demoli-los O Atl\u00e2ntico Golden Hotel, localizado na Rua Jorge Tibiri\u00e7\u00e1, no bairro Gonzaga, em Santos, n\u00e3o obteve \u00eaxito no pedido de regulariza\u00e7\u00e3o da amplia\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o.  A Prefeitura havia multado o empreendimento e intimado para a demoli\u00e7\u00e3o das \u00e1reas ampliadas, referente a constru\u00e7\u00e3o 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