Contrato de Locação não residencial: Direito de Preferência, Falência e Arrecadação Averbada 

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O Quinto Registro de Imóveis de São Paulo formulou pedido de providências a requerimento de um locatário que não teve averbado o contrato de locação para fins de exercício do direito de preferência.  

Em 04/12/2023, o locatário requereu a averbação de instrumento particular de locação de imóvel comercial, com prazo de 36 meses, datado de 01/04/2008. 

Ocorre que dois fatos relevantes impediram o acesso do título:  

1. O imóvel ser de propriedade do locador e de sua mulher, casados sob o regime de comunhão universal de bens anteriormente à vigência da Lei nº 6.515/1977. No contrato, comparece unicamente o varão, no estado civil de viúvo; 

2. Em 14/12/2016, foi averbada na matrícula do imóvel objeto da locação, a arrecadação do bem na falência da pessoa jurídica, tendo sido decretada a desconsideração da personalidade jurídica, colhendo o patrimônio dos proprietários. 

A primeira exigência foi sanada com a regularização da representação do Espólio de Cleusa de Oliveira Scansani pelo Inventariante.  

O Tribunal de Justiça de São Paulo ressaltou que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei nº 8.935/1994).  

Também no Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditamos legais. 

No mérito julgou procedente o pedido do Quinto Registro de Imóveis de São Paulo para manter o óbice registrário, porque o contrato de locação foi apresentado para averbação em data posterior ao decreto de falência da empresa, ocorrido em 29 de janeiro de 1988 e à averbação da arrecadação falimentar na matrícula do imóvel, indo de encontro à Lei de Registros Públicos e Lei de Recuperação Judicial, extrajudicial e falência do empresário e da sociedade empresária. 

Dispõe o artigo 215 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) que são nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente.  

E deve ainda haver interpretação do referido dispositivo à luz da Lei nº 11.101/2005 (Lei de Recuperação Judicial, extrajudicial e falência do empresário e da sociedade empresária) em especial o artigo 99, inciso VI, que dispõe que a sentença que decretar a falência do devedor, dentre outras determinações proibirá a prática de qualquer ato de disposição ou oneração de bens do falido, submetendo-os preliminarmente à autorização judicial e do Comitê, se houver, ressalvados os bens cuja venda faça parte das atividades normais do devedor se autorizada a continuação provisória nos termos do inciso XI do caput deste artigo.  

Nesse passo, em razão de não ter prova de autorização expressa do Juízo falimentar, mostrou-se inviável a averbação da locação para fins de direito de preferência.  

A decisão ainda se atentou à importância no registro imobiliário da data da apresentação do título com sua protocolização em atenção ao princípio do tempus regit actum, uma vez que, para fins de registro, à qualificação registral aplicam-se as regras vigentes à prenotação, e não as que vigoravam no momento da celebração do título causal, ou seja, ainda que o instrumento particular de locação tenha sido celebrado em 01.04.2008, ou seja, antes da averbação da arrecadação falimentar do imóvel, isso é irrelevante para fins de registro. 

Processo nº 1005183-86.2024.8.26.0100