Hotel no Gonzaga, em Santos, construiu dois andares irregulares e terá que demoli-los
O Atlântico Golden Hotel, localizado na Rua Jorge Tibiriçá, no bairro Gonzaga, em Santos, não obteve êxito no pedido de regularização da ampliação da construção.
A Prefeitura havia multado o empreendimento e intimado para a demolição das áreas ampliadas, referente a construção de 2 andares sem as devidas licenças.
Em 13 de março, o Hotel foi intimado para apresentar o Laudo Técnico que atestava estabilidade estrutural da edificação conforme Lei nº 441/2001 (Institui a autovistoria das edificações não unifamiliares e dos seus elementos que estejam sobre logradouros públicos).
Não obstante o Laudo ter sido entregue no prazo legal, o pedido de legalização da obra foi indeferido pela Prefeitura, porque a intimação exigia a regularização da obra.
A Planta originalmente aprovada pela Prefeitura previa esses dois andares, mas com área menor do que as que foram construídas, razão pela qual o imóvel está irregular.
O Ministério Público de São Paulo acompanha o caso e apura, inclusive, eventual omissão do Município do poder de fiscalização, já que não poderia ocorrer autorização em desacordo com a legislação.
Caberá ao Município adotar as medidas judiciais para o desfazimento da obra, caso não seja desfeita.
Registre-se assim a importância de se obter todas as aprovações e licenças junto aos órgãos competentes com o objetivo de assegurar que a construção está de acordo com as normas técnicas de segurança e de uso do solo.
Tal providência evita prejuízos futuros: desabamentos, demolições, infiltrações ou falhas diversas que inclusive podem por em risco a vida das pessoas. Além de multas e penalidades diversas para regularização.
Manter o imóvel regular pode valorizar o imóvel e permitir a venda com maior facilidade ou a concessão de garantias diversas, conferindo maior segurança ao patrimônio.
Fonte: A TRIBUNA
Justiça determina reintegração de posse em área ocupada por 70 famílias no Mato Grosso
Um grupo de 70 famílias deverá deixar a área de 2,4 hectares de uma fazenda localizada no Distrito de Filadélfia, em Juína, a 737 km de Cuiabá, onde vivem desde 2.011.
Isto porque, a juíza Adriana Sant’Anna Coningham, da 2ª Vara Cível Especializada em Direito Agrário de Cuiabá considerou os danos ambientais causados pelo grupo em áreas de Floresta Amazônica como um dos principais fatores para fundamentar a decisão proferida em 26.06.25.
Restou esclarecido que apesar do assentamento estar baseado no extrativismo e manejo florestal, a ocupação resultou em degradação ambiental.
A Associação Nova União, que representa as famílias, informou que no início da ocupação os moradores se dedicam a cultivar arroz, cacau, feijão e mandioca. Atualmente, a maioria se dedica à pecuária e produção de leite.
A juíza manteve o entendimento de que as famílias não cumpriram a função social da propriedade e destacou a importância de preservação ambiental da região amazônica, não sendo possível reconhecer a posse.
A preservação constitui forma qualificada de exploração econômica.
Fonte: G1
Inventário e partilha extrajudicial. Abertura de matrícula. Transcrição – descrição precária – retificação. Continuidade. Especialidade objetiva
Trata-se de pedido de suscitação de dúvida registral para abertura de matrícula, sem retificação da descrição de área precária.
O Requerente, proprietário de um lote de terreno, promoveu o pedido de abertura de matrícula com base na escritura pública de inventário e partilha de bens.
O Cartório de Registro de Imóveis negou o pedido, em razão da necessidade de prévia retificação da descrição do imóvel.
O acórdão esclareceu duas questões que estavam em discussão:
1 – se a descrição contida na transcrição originária é suficiente para a abertura de matrícula, sem a necessidade de retificação:
A descrição do imóvel constante da Transcrição não atende aos requisitos do artigo 176, parágrafo 1, inciso II, ‘3’, ‘b’ da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), faltando precisão na delimitação perimetral e atualização dos marcos físicos.
A necessidade de retificação decorre da especialidade objetiva (descrição do imóvel) e subjetiva (identificação dos titulares) e da continuidade registral, que exigem perfeita caracterização do imóvel e identificação dos titulares, de acordo com o disposto no artigo 196 da Lei de Registros Públicos.
Dessa forma, restou demonstrado que é imprescindível a apresentação de memorial descritivo atualizado e demais requisitos técnicos para possibilitar posterior a abertura de matrícula do lote.
2 – se a exigência de retificação fere o princípio da isonomia entre os condôminos:
O princípio da isonomia entre os condôminos invocado pelo proprietário pretende que sejam adotadas medidas idênticas para mesma situação, já que 5 dos 8 lotes integrantes do mesmo condomínio teriam tido as matrículas abertas, com base nas transcrições originárias, sem a necessidade de retificação.
O Tribunal de Justiça do Paraná esclareceu que o imóvel não se enquadra no regime condominial disciplinado pela Lei nº 4.591/64 (Lei de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias), mas de condomínio comum, no qual as áreas pertencentes aos coproprietários encontram-se definidas em caráter pró-indiviso, o que evidencia a necessidade de prévia e adequada individualização da fração ideal, inclusive de modo a resguardar os direitos dos demais coproprietários.
Nesse contexto, se faz obrigatório a descrição do imóvel e delimitação precisa da linha perimetral, referência de marcos físicos que merecem ser atualizados.
Importante mencionar que o imóvel individualizado deve respeitar o princípio da continuidade, porém o registro anterior não contém elementos suficientes referente à descrição (especialidade objetiva) e quanto à identificação de seus titulares (especialidade subjetiva)
A retificação da Transcrição, com a finalidade de promover a correta identificação do imóvel, é requisito indispensável para a abertura de matrícula própria, de acordo com o disposto no artigo 196 da Lei de Registros Públicos.
Artigo 196. A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório.
O Tribunal de Justiça do Paraná manteve a decisão do Registrador Imobiliário para realizar prévia retificação do imóvel diante da necessidade de certeza quanto à localização e identificação do imóvel, para posteriormente proceder o registro do inventário e partilha.
Processo nº 0001554-57.2024.8.16.0179
STJ decide que teoria do adimplemento substancial não respalda adjudicação compulsória
Trata-se de Recurso Especial que discute a possibilidade de adjudicação compulsória, considerando a existência de saldo devedor já prescrito e a Teoria do Adimplemento Substancial.
Em 20.05.2022, um casal ajuizou ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória em face de um Empreendimento.
Isto porque em 30.12.2007 o casal teria celebrado promessa de compra e venda de lote urbano a ser pago de forma parcelada.
Foi pago 81,77% do contrato. O vencimento da última parcela foi em dezembro de 2.011.
O Empreendimento não procedeu a cobrança das parcelas não pagas.
O casal reside no imóvel.
A sentença de primeiro grau deu provimento ao pedido do casal para reconhecer a prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor do contrato firmado entre as partes e determinar a transmissão da propriedade ao casal, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reformou parcialmente a sentença, para apesar manter o reconhecer a prescrição da pretensão de cobrar as parcelas faltantes, não reconheceu a extinção da obrigação, sendo que o pagamento do preço do contrato é requisito para a ação de adjudicação compulsória.
Dessa forma, o pedido de obrigação de fazer, ou seja, a adjudicação compulsória foi negada.
O casal interpôs Recurso Especial e a Terceira Turma do Superior manteve a decisão, sob os seguintes argumentos:
1 – dos requisitos para adjudicação compulsória:
A ação de adjudicação compulsória tem por objetivo “a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço” (REsp n 1.489.565/DF, Terceira Turma, DJe 18/12/2017).
O direito à adjudicação compulsória depende da presença dos seguintes requisitos: (i) pagamento integral do preço acordado; (ii) o contrato preliminar deve conter todos os elementos necessários à conversão em contrato definitivo; (iii) recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva do imóvel e (iv) inexistência de direito de arrependimento.
2 – da adjudicação compulsória em face da prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor e da teoria do adimplemento substancial:
O exercício do direito à adjudicação compulsória pelo promitente comprador está condicionado à quitação do preço.
A prescrição das parcelas inadimplidas, não tem o condão de ensejar o reconhecimento da inexistência da dívida e a quitação do saldo devedor.
A teoria do adimplemento substancial tem o objetivo de impedir que o credor resolva a relação contratual em razão do inadimplemento de ínfima parcela da obrigação. É decorrência da boa-fé objetiva que deve nortear as relações negociais, buscando assegurar a preservação do contrato quando a parcela do inadimplemento se mostra desprezível em relação ao valor pago.
Nesse sentido, o inadimplemento de um número reduzido de parcelas decorrentes do compromisso de compra e venda de bem imóvel, pode, ao menos por hipótese, cogitar a aplicação da teoria do adimplemento substancial, exigindo que o vendedor seja obrigado a ajuizar ação visando a resolução do contrato. O que não altera o fato de que não houve quitação integral do preço pelo comprador.
E ainda, os efeitos da teoria do adimplemento substancial poderiam ser catastróficos, uma vez que incentivaria o inadimplemento das últimas parcelas contratuais e permitiria ao comprador obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Esta situação é incompatível com a boa-fé contratual.
Caberia ao casal a celebração de acordo para outorga de escritura definitiva ou ajuizamento de ação de usucapião, se presentes os requisitos exigidos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
Recurso Especial nº 2.207.433-SP
Tribunal de Justiça de Santa Catarina limita usucapião
Um casal pretendeu a regularização da propriedade do seu imóvel por meio de ação de usucapião ordinária.
O juiz de primeira instância constatou que a área objeto da ação estava inserida em uma área maior de propriedade dos réus, regularmente registrada e que mantinha com os autores contrato de compra e venda em vigor, o que denunciava a natureza derivada da propriedade e inviabilizava a usucapião, razão pela qual extinguiu o processo, sem análise do mérito, ante a falta de interesse de agir.
Os autores interpuseram recurso de apelação, sob argumento de que estão na posse do imóvel há mais de 10 (dez) anos, sem oposição e que não é possível a regularização administrativa do imóvel, sem o desmembramento da área.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento ao recurso de apelação dos autores, sob os seguintes argumentos:
Os autores não demonstraram dificuldade na solução administrativa, apenas e tão somente que o pedido decorre da simples falta de desmembramento do imóvel que pretendem usucapir.
A dificuldade deveria estar fundamentada na incapacidade de ser resolvida pelo uso de outros meios jurídicos adequados.
É possível a usucapião ser instruído com documento que demonstra a existência de relação jurídica com o titular registral, mas deve faltar ao título algum requisito formal ou intrínseco que não permita que produza efeito jurídico.
Ademais, no caso em tela, o desmembramento da área é um requisito administrativo que visa atender a legislação local, como o plano diretor, as normas de uso e ocupação do solo e as regras ambientais.
O STJ já definiu que a falta de registro (ou de matrícula) não impede de forma alguma o pedido de usucapião, pois o registro não constitui requisito a essa espécie de pretensão, que tem gênese constitucional e requisitos específicos.
Importante esclarecer que a ação de usucapião não deve ser utilizada para evitar custos tributários, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), custas de cartórios ou qualquer outra dificuldade na regularização da propriedade, sob pena de desvirtuar sua finalidade.
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 5061611-54.2022.8.24.0000 (TJSC)
