STF reconhece a imunidade também para imobiliárias e holdings patrimoniais — o risco passa a estar no valor efetivamente integralizado
- O que o STF decidiu
Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108/SP). A Corte decidiu que não incide ITBI na transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa, qualquer que seja a atividade da empresa — inclusive imobiliárias e sociedades “administradoras de bens próprios”, como as holdings patrimoniais e familiares.
A restrição constitucional ligada à atividade imobiliária continua valendo apenas para fusões, incorporações, cisões e extinções de sociedades.
O STF manteve dois limites relevantes:
- a imunidade cobre somente o valor efetivamente destinado à integralização do capital subscrito, entendimento que já havia sido fixado no Tema 796;
- os Municípios podem afastar a imunidade se demonstrarem, caso a caso e com provas, simulação ou fraude à lei.
O acórdão ainda não foi publicado, e a redação definitiva da tese depende dessa publicação.
- Onde está o risco agora: o valor efetivamente integralizado
O risco de ITBI na integralização não desapareceu; mudou de natureza. Deixa de ser a atividade da empresa e passa a ser a diferença entre o valor pelo qual o imóvel é conferido ao capital e o seu valor de mercado.
Na constituição de holdings patrimoniais, é usual recomendar que a pessoa física transfira o imóvel pelo valor constante da sua declaração de imposto de renda (DIRPF), para não apurar ganho de capital, registrando-se a diferença até o valor de mercado como reserva de capital.
Essa combinação, porém, não encontra amparo no art. 23 da Lei 9.249/1995, que admite apenas duas formas de entrega: (i) pelo valor da declaração de bens, com as quotas lançadas na DIRPF pelo mesmo valor dos bens transferidos (§ 1º); ou (ii) por valor superior, caso em que a diferença a maior é tributável como ganho de capital (§ 2º). Se a sociedade registra o imóvel pelo valor de mercado — parte em capital, parte em reserva —, a entrega não foi feita pelo valor da declaração, e a Receita Federal pode exigir o IR sobre essa diferença.
É exatamente essa a situação julgada pelo STF no Tema 796: a parcela do valor do imóvel que excede o capital subscrito — inclusive quando destinada a reserva de capital — não é imune e sofre a incidência do ITBI. Naquele julgamento, o voto condutor afirmou que não se admite que, “a pretexto de criar-se uma reserva de capital, pretenda-se imunizar o valor dos imóveis excedente às quotas subscritas”.
No Tema 1.348, o mesmo voto apontou esse limite do Tema 796 como o principal instrumento contra o uso indevido da imunidade. Com a discussão sobre a atividade da empresa encerrada, é previsível que os Municípios concentrem a fiscalização nesse ponto, com respaldo nos dois precedentes.
- A escolha do cliente: IR sobre ganho de capital ou ITBI
Combinados, o art. 23 da Lei 9.249/1995 e os Temas 796 e 1.348 levam o sócio a escolher qual tributo assumir sobre a valorização do imóvel: o imposto de renda sobre o ganho de capital (IR-GCAP) ou o ITBI. A estrutura com reserva de capital, em vez de evitar os dois, pode atrair ambos.
- Acórdão pendente e provável modulação: e os valores já pagos?
Consideramos elevada a probabilidade de o STF, em embargos de declaração, limitar os efeitos da decisão no tempo, o que torna improvável a recuperação ampla do ITBI já pago.
- Fundamentos para a modulação: há decisões anteriores do próprio STF que trataram a atividade imobiliária como relevante para a imunidade na integralização — uma delas, de outubro de 2025, afirma haver jurisprudência consolidada nesse sentido. Isso permite aos Municípios sustentar que houve mudança de orientação. Soma-se o impacto relevante sobre a arrecadação municipal.
- Efeito provável: a decisão tende a valer a partir de determinada data, preservando quem já discutia a matéria em juízo. Pedidos de restituição de valores pagos no passado, sem discussão prévia, têm baixa perspectiva de êxito.
- Quem já discute o tema: processos judiciais e administrativos em curso devem ser mantidos, pois são os que têm maior chance de ser preservados por eventual modulação.
- Recomendações
Operações futuras de integralização
- Simular, antes de definir o valor de conferência, o custo de cada cenário (IR sobre ganho de capital x ITBI), considerando também a tributação de uma futura venda pela holding.
- Evitar registrar o excedente do valor dos imóveis como reserva de capital sem quantificar o ITBI (Tema 796) e o IR sobre ganho de capital (art. 23, § 2º, da Lei 9.249/1995) que poderão incidir sobre ele.
- Manter coerência entre o valor de entrega, o valor das quotas lançado na DIRPF e o registro contábil do imóvel na sociedade (art. 23, § 1º).
- Documentar o propósito e a substância da integralização — atividade efetiva da sociedade, destinação dos imóveis — para afastar alegações de simulação.
- Requerer ao Município o reconhecimento da imunidade antes da lavratura da escritura, com base no Tema 1.348, delimitando o valor imune ao capital integralizado.
Estruturas já constituídas
- Revisar holdings constituídas nos últimos cinco anos com reserva de capital formada por imóveis: há exposição de ITBI (Município) e de IR sobre ganho de capital (pessoa física) sobre essa parcela, enquanto não decaído o direito de lançar.
- Manter as discussões administrativas e judiciais em curso sobre a imunidade.
- Avaliar caso a caso a recuperação de ITBI já pago, à luz do risco de modulação.
Informamos que o procedimento para o requerimento de imunidade do ITBI, decorrente de integralização de capital social, bem como a respectiva modalidade de apresentação e o prazo para a concessão do benefício, estão adstritos à competência e à legislação específica de cada municipalidade.
A equipe de Especialistas da SiqueiraCastro está à disposição para simular os cenários e revisar as estruturas de cada grupo.
